bankowekre Wybór między stałym a zmiennym oprocentowaniem kredytu hipotecznego to obecnie jedna z najważniejszych decyzji finansowych wpływających na budżety polskich gospodarstw domowych. Obserwowany proces wyrównywania się stawek sprawia, że różnice w miesięcznych ratach stają się marginalne, co wymusza nową analizę opłacalności obu rozwiązań w kontekście długoterminowym.
Mechanizm kształtowania stawek: WIBOR vs. IRS
Zrozumienie, dlaczego różnice w ratach się zmniejszają, wymaga spojrzenia na fundamenty wyceny pieniądza. Kredyt ze zmiennym oprocentowaniem opiera się na stawce WIBOR (3M lub 6M) powiększonej o marżę banku. Jest to model „tu i teraz” – rata reaguje na bieżące decyzje Rady Polityki Pieniężnej.
Zupełnie inaczej wygląda konstrukcja oprocentowania okresowo stałego. Banki, oferując stałą ratę na 5 lub 7 lat, nie wróżą z fusów, lecz zabezpieczają się na rynku międzybankowym za pomocą kontraktów IRS (Interest Rate Swap). Stawki IRS odzwierciedlają rynkowe oczekiwania co do wysokości stóp procentowych w przyszłości. Jeśli rynek spodziewa się obniżek stóp NBP za rok lub dwa, stawki IRS spadają szybciej niż bieżący WIBOR. To właśnie ten mechanizm sprawia, że banki mogą dziś oferować kredyty o stałym oprocentowaniu na poziomie zbliżonym, a czasem nawet niższym, niż te oparte na zmiennym wskaźniku.
Dlaczego różnice w ratach hipotecznych się zmniejszają?
Zjawisko konwergencji (zbieżności) rat wynika z kilku nakładających się na siebie czynników makroekonomicznych i regulacyjnych.
Oczekiwania na obniżki stóp procentowych
Inwestorzy finansowi wyceniają przyszłość. Obecna stabilizacja stóp procentowych przez NBP przy jednoczesnym spadku inflacji sugeruje, że cykl obniżek jest nieunikniony. Rynek dyskontuje te zmiany z wyprzedzeniem. W efekcie koszt finansowania stałego oprocentowania dla banków spadł, co pozwala im obniżyć ofertowe RRSO dla klienta końcowego, mimo że bieżący WIBOR wciąż pozostaje relatywnie wysoko.
Walka o klienta i polityka marżowa
W obliczu mniejszej liczby udzielanych kredytów niż w latach boomu, banki agresywnie konkurują o wiarygodnego kredytobiorcę. Często obserwujemy sytuację, w której marża przy kredycie zmiennym jest wyższa niż „ukryta” marża w ofercie stałego oprocentowania. Banki wolą „przywiązać” klienta do stałego produktu, co gwarantuje im stabilny zysk i mniejsze ryzyko kredytowe w przypadku gwałtownych turbulencji na rynku.
Presja regulacyjna i Rekomendacja S
Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) kładzie duży nacisk na bezpieczeństwo systemu bankowego. Promowanie kredytów o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu jest celem strategicznym. Banki, dostosowując się do wytycznych, optymalizują oferty tak, aby stałe oprocentowanie było atrakcyjniejszą alternatywą, co ma zapobiec powtórce scenariusza z drastycznym wzrostem rat, który dotknął „zmiennoprocentowców” w 2022 roku.
Stałe czy zmienne – co wybrać przy obecnych stawkach?
Przy niemal identycznych ratach, wybór staje się grą o zarządzanie ryzykiem. Stałe oprocentowanie to de facto polisa ubezpieczeniowa od wzrostu stóp. Płacąc ratę na poziomie dzisiejszego oprocentowania zmiennego, zyskujemy święty spokój na 5 lat.
Z drugiej strony, wybierając oprocentowanie zmienne, liczymy na to, że stopy procentowe spadną na tyle głęboko i szybko, że suma zapłaconych odsetek będzie niższa niż w wariancie stałym. Należy jednak pamiętać o koszcie alternatywnym – jeśli stopy spadną, posiadacz kredytu stałego może zazwyczaj refinansować go w innym banku na nowych, lepszych warunkach (choć wiąże się to z dodatkowymi formalnościami).
FAQ – Najczęstsze pytania o oprocentowanie
Czy przy stałym oprocentowaniu moja rata nigdy się nie zmieni?
Oprocentowanie stałe w Polsce jest zazwyczaj „okresowo stałe”, najczęściej na 5 lat. W tym czasie rata pozostaje niezmienna niezależnie od decyzji RPP. Po tym okresie następuje przejście na oprocentowanie zmienne lub ponowne ustalenie stawki stałej na kolejny okres.
Co się bardziej opłaca, gdy inflacja spada?
Teoretycznie przy spadającej inflacji i stopach procentowych bardziej opłacalny może być kredyt zmienny. Jednak, gdy różnica w ratach wynosi obecnie np. tylko 100-200 zł, stałe oprocentowanie chroni nas przed scenariuszem, w którym inflacja odbija (np. przez ceny energii), a stopy znów rosną.
Czy mogę przejść z oprocentowania zmiennego na stałe w trakcie spłaty?
Tak, większość banków umożliwia aneksowanie umowy i przejście na oprocentowanie stałe. Jest to proces prostszy niż refinansowanie kredytu do innego banku, choć warto porównać oferowaną przez nasz bank stawkę z nowymi ofertami rynkowymi.
Czy WIBOR zostanie zastąpiony przez WIRON?
Tak, proces reformy wskaźników referencyjnych trwa. WIRON docelowo ma zastąpić WIBOR, co może wpłynąć na sposób naliczania odsetek w kredytach zmiennych. Warto monitorować te zmiany, gdyż WIRON opiera się na transakcjach jednodniowych (O/N), co czyni go nieco mniej podatnym na spekulacje rynkowe niż WIBOR.
